Обзоры рынка

2011-01-02
Промзоны обрастают жильем

Портал HouseHunter.Ru представляет обзор крупнейших проектов строительства экономичного жилья в Москве, намеченных на 2011 год.

Жилой комплекс «Головино»
ул. Нарвская, 1а
Девелопер – «Ведис групп»

Один из крупнейших столичных поставщиков экономичного жилья – «Ведис групп» - в конце 2010 года приступил к строительству панельных домов серии П44Т и монолитной башни на севере Москвы, в Головинском районе (между ул. Адмирала Макарова и Нарвская).

Всего будет построено 4 корпуса общей площадью порядка 90 тыс. кв. м. Шестисекционные 17-этажные корп. 2 и корп. 3, а также четырехсекционный 17-этажный корп. 4. Метраж квартир в панельных домах: однокомнатные - 37,2-38,8 кв. м, двухкомнатные - 51,7-63,4 кв. м,  трехкомнатные - 79,2-84,2 кв. м. Корп. 1 заявлен как монолитный 22-этажный дом. Но, похоже, «Ведис» намерен построить его в самую последнюю очередь, выжав из «монолита» максимально возможную для этого места цену (в настоящее время – январь 2010 - ведется только монтаж «панелек»).

Основные минусы ЖК «Головино» связаны с его месторасположением. Комплекс возводится на месте складского комплекса. Прежние владельцы площадки (среди которых была компания «Система-Галс») планировали застроить реорганизованную промзону 33-этажными небоскребами общей площадью около 333,7 тыс. кв. м. Но, либо вовремя одумались, либо этому помешали обстоятельства. Так или иначе, панельные дома смотрятся более органично в окружении блочных советских 14-этажек, кладбища, следственного изолятора, железной дороги и остатков промзон.

Месторасположение ЖК «Головино» отнюдь не идеально и с позиции транспортной доступности. На официальном сайте проекта близость к Ленинградскому шоссе преподносится как «привлекательная особенность». Однако автомобильное движение по Ленинградке в часы пик сильно затруднено как в сторону центра, так и в область. И это - несмотря на построенную недавно развязку на пересечении с Головинским шоссе, эстакаду на пересечении Ленинградского шоссе с Фестивальной и Беломорской улицами.

До ближайших станций метро – «Водный стадион» и «Войковская» можно дойти пешком. Однако дорога займет не менее 20-25 минут. Примерно столько же придется топать до парка Покровское-Стрешнево.

К западу от стройплощадки расположена старая продуктовая база, которая, возможно, вскоре будет реорганизована и застроена. Подобные перспективы необходимо учитывать покупателям квартир с окнами, выходящими в сторону Ленинградского проспекта.

В непосредственной близости от ЖК «Головино» может пройти участок Четвертого транспортного кольца (предположительно - по полосе отвода железной дороги). Возможно, это обстоятельство порадует автомобилистов, но должно сильно огорчить любителей свежего воздуха, которого в районе Войковской и так не много.

Официальный сайт проекта: www.golovino.ru (можно посмотреть динамику строительства)

Жилой комплекс
Марьино, ул. Донецкая, 30
Девелопер – «Ведис групп»

Еще один проект эконом-класса «Ведис групп» планирует реализовать на площадке площадью 8 га в районе ул. Донецкой (территория бывшего таможенного терминала) на юго-востоке Москвы.

Плюс будущей новостройки - близость станции метро «Марьино» (примерно в 1,5 км от жилого комплекса). Минус - крайне депрессивное окружение: осколки промзон (на которых, в будущем, может развернуться активное строительство), железная дорога, районная тепловая станция (РТС «Курьяново»). В окрестностях нет комфортных мест для прогулок (если не считать таковыми несколько узких скверов).

Ранее площадка под застройку принадлежала «Главмосстрою» и «Промсвязьнедвижимости». Партнеры планировали построить на Донецкой улице около 200 тыс. кв. м жилья. Не исключено, что проект «Ведиса» окажется не единственным в этом районе (бывший таможенный терминал занимает около 28,7 га).

Жилой комплекс
Текстильщики, ул. 7-я  Текстильщиков (квартал 109)
Девелопер - ГК «Пионер»

Проект эконом-класса планируется реализовать в 109 квартале района «Текстильщики». Его уникальность состоит в конструктиве. Девелопер - ГК «Пионер» - намерен построить не панельный, а монолитно-кирпичный комплекс жилой площадью 45,7 тыс. кв. м (724 квартиры).

Долгое время проект буксовал из-за судебных разбирательств вокруг инвестконтракта, которым было предусмотрено расселение нескольких жилых 2-этажных домов. Впрочем, в 2010 году представители ГК «Пионер» уверенно заявили о предстоящем в 2011 году старте строительства. По информации компании, спроектированы шесть монолитных  14-20-этажных башен, детсад на 80 мест, блок начальных классов на 200 мест, подземная автостоянка. Площадь квартир - от 39 до 116 кв. м.

Монолитный комплекс возводится в не вполне подходящем для него окружении – сто девятый квартал застроен домами 50-60-х годов, а также «панельками» начала 90-х.

Зато у проекта есть неоспоримое преимущество в виде станции метро «Волжская» прямо под боком (буквально в 500 метрах). Рукой подать до парка «Кузьминки-Люблино». Потенциальных покупателей не должно смущать обилие промзон в окрестностях - большинство из них не функционируют, на месте бывших заводов запланировано строительство бизнес-центров.

жилой комплекс «Аннинский»
Чертаново Южное, мкр 18, корп. 1, 2.
Девелопер - ГК ПИК

Группа «ПИК», владеющая двумя крупными столичными ДСК, в конце 2010 года приступила к строительству двух жилых комплексов на юге Москвы. Один из них - ЖК «Аннинский» - возводится примерно в 200 метрах от станции метро «Аннино».

Автомобилистам добраться до этой новостройки (а также проехать от нее в центр города, или в область) будет гораздо сложнее. Пробки в этом районе города привычное явление. Движение по МКАД (дорога проходит примерно в 300 метрах от «Аннинского») на примыкающем к Варшавскому шоссе участку сильно затруднено. Из-за перегруженности автомагистралей  воздух сильно загазован. Скрыться от выхлопов можно разве что в расположенных поблизости Битцевском и Анненском лесопарках.

Застройщик предлагает квартиры в 3-х и 4-х секционных 18-20-этажных панельных домах серии КОПЭ-М-Парус. Площадь квартир:  однокомнатные около 37,4-41,7 кв. м, двухкомнатные - 56-58,5 кв. м, трехкомнатные - 76,2- 81,7 кв. м, четырехкомнатные – около 101 кв. м. Жилье в корп. 1  сдается с отделкой.

Официальная страница проекта на сайте застройщика: www.pik.ru (можно посмотреть динамику строительства)

Жилой комплекс «Чертановский»
Чертаново Южное, мкр 17, корп. 40Б
Девелопер - ГК ПИК

Корпус 40Б (18-этажный 2-х секционный дом серии КОПЭ-М-Парус) является лишь одним из компонентов микрорайона «Чертановский», который возводится на пересечении Варшавского шоссе и улицы Академика Янгеля. Уже построены два дома: корп. 15 и корп. 41. Запланировано строительство еще трех зданий (включая корп. 40б), школы, гаражей, торгового комплекса.

Местные жители утверждают, что пробки на пересечении ул. Янгеля и Варшавки - едва ли не круглосуточное явление. При этом нагрузка на дорожную сеть будет возрастать. Ведь помимо ПИКовских объектов планируется возвести крупный микрорайон в районе ул. Кировоградской (около 72 тыс. кв. м жилья на земле федерального Фонда РЖС), а также торговый центр у южного выхода станции метро «Улица Академика Янгеля». Как и в случае с «Аннинским», некоторой компенсацией за транспортный дискомфорт является расположенный поблизости  Битцевский парк.

Официальная страница проекта на сайте застройщика: www.pik.ru (можно посмотреть динамику строительства)

Жилой комплекс «Загорье»
Восточное Бирюлево, ул. Загорьевская, 4
Девелопер - МФС-6 («Мосфундаментстрой-6»)

На юге Москвы началось строительство еще одного микрорайона эконом-класса площадью около 190 тыс. кв. м. Проект реализует компания «МФС-6», выигравшая права аренды федеральной земли на аукционе Фонда РЖС. На участке площадью 12,8 га девелопер планирует построить около 190 тыс. кв. м жилья (дома в 12-24 этажа). Часть жилплощади в новостроеках планируется передать военнослужащим. Проектом предусмотрено строительство многоэтажного паркинга, детсада, школы.

Стоит заметить, что несколько лет назад на часть территории (которая находилась в ведении института садоводства) претендовала компания «Пересвет-девелопмент»: она планировала построить около 100 тыс. кв. м монолитно-кирпичного жилья на участке 4 га. Однако строительство, намеченное на 2008 год, так и не началось.

Новый микрорайон возводится в районе высокоплотной многоэтажной застройки, «разбавленной» парками. Рядом планируется создать ландшафтный заказник «Загорье» (проект намечен на 2009-2011 годы).

«Загорье» находится вне зоны охвата московского метрополитена. До ближайшей станции метро «Царицино» можно добраться лишь на общественном транспорте. Единственная альтернатива – электропоезд. Ближайшая железнодорожная станция - «Бирюлево-пассажирская» Павелецкого направления. От нее можно доехать до станций метро «Нагатинская», «Коломенская», «Павелецкая».

Форум жителей Бирюлево: www.birulevo.su

Жилой комплекс
Химкинский бул., 10, 10а, ул. Свободы, 63 (пересечение ул. Свободы и Химкинского бульвара)
Девелопер - ГК «Пионер»

Еще один «горящий» проект ГК «Пионер» - комплекс жилой площадью около 30,3 тыс. кв. м (520 квартир) на пересечении ул. Свободы и Химкинского бульвара (1 мкр Тушино).

У стройплощадки любопытная история - раньше здесь размещался штаб полярной авиации и целый аэродром гражданского воздушного флота. Это отсюда отправлялись на край света самолеты с арктическими экспедициями. На Химкинском водохранилище даже были построены специальные причалы для самолетов-амфибий. Нынешняя станция «Планерная» построена в конце бывшей взлетно-посадочной полосы. После войны на этом месте даже планировалось построить крупный аэропорт, но потом проект перенесли к северу от Москвы (Шереметьево).

Вместо того, чтобы обыграть исторический бэкграунд, построить самобытный микрорайон (например, с элементами авиационной тематики) ГК «Пионер» (в лице дочернего  ООО «Инвестиционно-девелоперская компания «МК») решила застроить площадку типовыми, зато прибыльными панельными домами без какого-либо намека на оригинальность. Запланированы четыре 15-17 этажных 2-3 секционных корпуса серии П44Т, подземно-надземная автостоянка на 520 машиномест, детсад на 60 мест. Площадь квартир - от 38 до 76 кв. м.

Нет никаких сомнений, что панельные дома в этом районе будут успешно распроданы: новостройка возводится рядом со станциями метро «Планерная» и «Сходненская», парком Северное Тушино и Химкинским водохранилищем. Определенные неудобства у будущих жителей могут возникнуть из-за перегруженного Волоколамского шоссе и острого дефицита объектов социальной инфраструктуры (в частности, детсадов).

Стоит заметить, что реализация этого проекта может фактически «запереть» варианты реконструкции окружающего участок квартала старой застройки. Просто потому, что квартал лишается свободного участка под строительство стартовых домов. Несколько лет назад планировалось снести 7 пятиэтажек по Химкинскому бульвару, ул. Г.Панфиловцев и, используя заброшенную территорию бывшего штаба полярной авиации, осуществить комплексную реконструкцию микрорайона. В 2007 году 40,5 га в 1 микрорайоне Северного Тушина были разыграны на первых в Москве торгах по квартальной застройке. Их выиграла компания «СА Девелопмент». Однако впоследствии девелоперу не удалось найти компромисс с федеральными структурами, владевшими частью земли. Уже после того, как в 2010 году федеральная территория была продана на торгах Фонда РЖС, «СА Девелопмент» безуспешно пыталась оспорить результаты аукциона в суде, запретить снос строений, приостановить исполнение договора аренды с «Инвестиционно-девелоперской компанией «МК».

Форум местных жителей: http://tushinec.ru

Жилой комплекс
ул. Митинская, вл. 30
Девелопер – «ГК Пионер»

Еще один проект эконом-класса заявлен ГК «Пионер» в Митино. Планируется построить 3 многосекционных панельных дома серии П-44Т  (17-25 этажей) на 1388 квартир площадью от 38 до 76 кв. м. Наряду с панельными домами планируется построить детсад с плавательным бассейном на 150 мест, блок начальных классов на 300 мест, подземную четырехуровневую автостоянку.

На официальном сайте застройщика сообщается о начале строительства во втором квартале 2011 года. Стоит, впрочем, заметить, что по данным митинской управы, строительства нового жилья в районе  в 2011 году не планируется, за исключением долгостроя по адресу ул. Генерала Белобородова, 26 (источник информации - газета «Митинская панорама»).

Из размещенных в открытом доступе документов можно предположить, что жилой комплекс эконом-класса площадью около 83 тыс. кв. планируется построить в микрорайоне 2 на месте бывшего завода «Мир» (изготовитель оборудования для предприятий Роскосмоса, а также аттракционов). В 2010 году выпущено распоряжение правительства Москвы «О подготовке проекта планировки части территории микрорайона 2 района Митино» в 2010-2011 гг. Речь идет об участке между Пятницким ш., 1-м Митинским пер., ул. Митинской и 2-м Митинским пер. Инвестором-заказчиком выступает ЗАО «ИК Гринэкс». В последние пять лет вокруг территории «Митинского завода МИР» велись судебные разбирательства, связанные с оспариванием прав на землю (история конфликта).

Митино - это новый район, застроенный однотипными домами разной этажности (от 4 до 21 этажа). В районе развита социальная, бытовая, торговая инфраструктура. Недавно построен детсад во 2-м Митинском пер. 5, запланировано строительство детсадов на ул. Митинская, 15 и в коттеджном пос. Рождествено. Недалеко от мкр 2 расположен ландшафтный парк «Митино», с северо-востока к участку будущей застройки примыкает лесопарк.

Будущим покупателям квартир необходимо иметь ввиду, что примерно в 300 метрах от будущей новостройки расположена районная теплостанция.

В 2009 году транспортная доступность Митино существенно улучшилась после открытия станции метро (вестибюль находится примерно в 200 метрах от будущего жилого комплекса). Впрочем, открытие метро обострило проблемы, связанные с ограниченными возможностями дорожной сети. Прилегающие к станциям метро улицы превратили в перехватывающую парковку жители подмосковного Красногорска, работающие в Москве и следующие через Митино транзитом.
Управа Митино, пытаясь предотвратить транспортный коллапс, намерена организовать одностороннее движение по дублеру Митинской улицы в сторону центра, расширить Дубравную улицу (за счет газона), построить эстакаду на пересечении 1-го Мининского пер. и Пятницкого шоссе, расширить на одну полосу 1-й Митинский переулок (от Пятницкого шоссе до Новобратцева).

Однако, этих мер может оказаться недостаточно. Тем более, что в окрестностях Митино (на территории Красногорского района) запланирован масштабный проект жилищного строительства «Кингстон» площадью около 1 млн кв. м. В случае его успешной реализации транзитный трафик через Митино по Пятницкому шоссе в сторону МКАД и обратно существенно возрастет.

Форум жителей Митино: www.mitino.ru
Сообщество жителей Митино в ЖЖ: http://community.livejournal.com/mitino

Жилой комплекс «Мичурино»
Очаково, пересечение Мичуринского проспекта и ул. Лобачевского
Девелопер - "Ведис Групп"

Пожалуй, самый разнообразный по конфигурации квартир - жилой комплекс эконом-класса «Мичурино», который возводится компанией «Ведис Групп» в партнерстве с ГК ПИК на юго-западе Москвы (часть земли принадлежит структурам ПИКа, часть – «Ведису»). Бывшая промзона застраивается панельными домами нескольких серий:  Д-25H (корп. 1, 2, 3), П-44Т (корп. 4, 5, 6, 7, 8), КОПЭ-П (к. 9, 10, 11). В домах серии П44Т предлагаются квартиры площадью 38,8-78,1 кв. м, в домах серии Д25H - 41,3-102,9 кв. м, в КОПЭ Парус - 43,1-81,1 кв. м. Всего планируется построить около 2400 квартир.

Впрочем, обширная квартирография - едва ли не единственное очевидное конкурентное преимущество этого проекта. Главный минус «Мичурино» - не комфортные окрестности. В шаговой доступности крайне мало объектов социальной инфраструктуры (пока девелопер лишь обещает построить школу, детсад, парковку), магазинов, мест для отдыха. Зато есть железная дорога, промзоны, войсковая часть, оживленная магистраль, а примерно в 1,5 км - крупная ТЭЦ.

Новый микрорайон сильно удален от метро: до ближайшей станции «Проспект Вернадского» около 4 км. Еще дальше альтернативные варианты – «Славянский бульвар», «Кунцевская», «Юго-Западная». В часы  пик движение по Мичуринскому проспекту, ул. Лобачевского затруднено.

Официальный сайт проекта: michurino.ru (можно посмотреть динамику строительства)

HouseHunter.Ru