Технологии сделок
2009-09-20
Как проверить юридическую чистоту квартиры
Во-первых, необходимо проверить документы продавца, правоустанавливающие документы на квартиру, сроки их действия (в том числе, срок действия паспорта), наличие отметок регистрирующих органов, подписей и печатей. Любые помарки, подчистки, расплывчатость являются поводом для дополнительной проверки. Должны совпадать все адреса, указанные в документах, а также технические данные, характеризующие объекты недвижимости.
Во-вторых, потребуется проверить информацию о предыдущих сделках с квартирой. Любые сомнительные и фиктивные сделки (например, договор дарения между лицами, которые не являются близкими родственниками), их большое количество - все это является поводом для раздумий.
В-третьих, необходимо получить информацию о контрагентах - собственниках квартиры. Убедиться в их дееспособности (косвенно подтверждается справкой из психоневрологического диспансера и наркологического диспансера), изучить семейные правоотношения (необходимо убедиться, что квартира не является общей собственностью супругов, либо один из супругов согласен на совершение сделок).
В-четвертых, необходимо получить исчерпывающую информацию о лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире по месту жительства (т.н. постоянная прописка) или пребывания (т.н. временная прописка). Полученные сведения надо сопоставить с архивной выпиской из домовой книги, ордерами, копиями финансово-лицевого счета. Во избежание судебных разбирательств все вопросы, связанные с пропиской-выпиской, должны быть решены заранее. От сделки лучше отказаться, если обнаружится информация о лицах, выписанных по фиктивным адресам, а также о лицах, не желающих сниматься с регистрационного учета до совершения сделки (в случае продажи квартиры они сохраняют право пользования жилплощадью, снимать их с регистрационного учета, скорее всего, придется в судебном порядке).
В-пятых, необходимо убедиться в том, что недвижимость не находится в залоге и не арестована. Получить информацию можно по запросу из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Если сделки с проверяемой квартирой проходили до 1998 года (т.е. до вступления в силу закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") информацию следует уточнять в организациях, регистрирующих сделки на то время (в Москве это БТИ, ДМЖ).
При проведении сделок с квартирами, полученными в наследство, надо принять максимум усилий к обнаружению лиц, которые вправе претендовать на обязательную долю в наследстве (перечислены в ст. 1149 Гражданского кодекса РФ). Лучше не иметь дела с квартирами, права на которые подтверждены лишь свидетельством о праве на наследство. Также не стоит иметь дел с доверенными лицами (любая доверенность может быть отозвана в любой момент).
Резюме
Ситуации, которых следует избегать:
■ Если при приватизации квартиры не была выделена доля несовершеннолетнему, прописанному в жилище на момент приватизации, то бывший несовершеннолетний вправе подать в суд и оспорить права покупателя на квартиру.
■ Если до приватизации в квартире был прописан гражданин, впоследствии осужденный и выписанный из квартиры, то вернувшись из мест заключения он может потребовать расторжения сделки (то же самое в связи с отъездом в длительную командировку, службой в армии и т.д.).
■ Если кто-то из собственников продаваемой квартиры состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере, то он может оспорить сделку в судебном порядке.
■ Если на квартиру наложен арест, залог, заключен договор ренты, то впоследствии право собственности на такое жилье может быть оспорено по иску заинтересованных лиц.
■ Если в квартире будут зарегистрированны посторонние люди, имеющие право пользования жилищем, выселить их будет крайне проблематично.
Что проверять:
■ данные о регистрации объекта недвижимости в Росреестре
■ наличие прав на недвижимость ранее проживавших в ней граждан
■ наличие зарегистрированных (прописанных) граждан
■ нахождение участников сделки на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере по месту жительства
■ наличие зарегистрированных обременений на квартиру
■ выявление фактов выделения долей несовершеннолетним, участвовавших в сделках в прошлом
■ все случаи перехода прав собственности на квартиру
! Хотите оценить надежность застройщика? Необязательно нанимать детектива. Досье строительных компаний >>
