Обзоры рынка

2011-11-09
Сыграем?!

Лопнет или нет подмосковный рынок новостроек? Надулся ли на нем ценовой пузырь? Насколько рискованно сегодня спекулировать недвижимостью? Сколько на этом можно заработать?

Чтобы ответить на эти вопросы, а также наглядно продемонстрировать риски и возможности подмосковного рынка новостроек, мы решили создать виртуальный инвестиционный портфель недвижимости. Наш небольшой инвестиционный бюджет составит 6 млн рублей. С помощью базы новостроек HouseHunter.Ru мы выберем две квартиры в двух строительных проектах, которые планируется завершить в 2012-2013 годах. При этом мы объясним логику принятия решений, а также будем следить за развитием событий вокруг наших инвестиционных вложений. Соответствующие отчеты с подробным разбором полетов будут публиковаться на портале HouseHunter.Ru ежеквартально. Продолжительность нашего эксперимента составит около 1-1,5 лет - по истечении этого срока мы планируем продать уже готовые квартиры и зафиксировать прибыль (либо убыток – что тоже не исключено). В конце мы сравним чистую доходность нашего виртуального портфеля с доходностью фондового рынка, а также банковских депозитов. 

На подобный эксперимент нас сподвигла волна пресс-релизов и комментариев профессиональных игроков рынка недвижимости (застройщиков, риэлтеров) об исключительной инвестиционной привлекательности подмосковных новостроек, которыми они заспамили, кажется, уже весь горизонт. Мотивация девелоперов понятна - они рассчитывают профинансировать свои строительные проекты за счет граждан. Кошельки частников - самый дешевый и удобный источник инвестиций. Сразу оговоримся  - мы уверены, что сейчас не вполне подходящее время для спекуляций с подмосковной недвижимостью, а риски вложений в строительные проекты неоправданно высоки. Инвестировать в котлованы надо было в конце 2010, начале 2011 года. С помощью нашего эксперимента мы подтвердим, либо опровергнем эту гипотезу.

Что сегодня мы видим на подмосковном рынке? Избыток новых проектов жилищного строительства. Ежегодно в Подмосковье возводится около 1 кв. м на одного человека - почти как в бурно растущем Китае. Однако принципиальное отличие подмосковного рынка от китайского - не только в уровне цен, но и в объеме платежеспособного спроса. Китайский рынок растет, опираясь на широкий ассортимент механизмов государственного стимулирования спроса. Подмосковные строительные проекты опираются, прежде всего, на кэш и коммерческую ипотеку. Механизмы госстимулирования (субсидии военнослужащим, ветеранам, северянам и пр. на покупку жилья) затрагивают лишь небольшую, ограниченную часть спроса (по нашим оценкам, менее 10%).

Что происходит с коммерческой ипотекой?  На подмосковном рынке новостроек на долю ипотечных операций приходится около 20-30% сделок (в некоторых проектах доля ипотечных продаж доходит до 40-50%, однако это пока исключение из правил). При этом в последнее время банки, на волне слухов об очередной волне кризиса, стали ужесточать условия ипотечного кредитования. Опасения банков не безосновательны: макроэкономические индикаторы отнюдь не идеальны. Финансовая тактика федеральных властей чрезвычайно политизирована. На финансовом рынке ощущается дефицит ликвидности. Ситуация усугубляется негативом, который поступает с внешних рынков. Высокая волатильность финансовых рынков затрудняет доступ к заемного финансированию. Недавно один из крупнейших российских застройщиков - Группа ПИК - отказалась от проведения SPO (допразмещение акций на бирже). Бумаги публичных российских девелоперских компаний за год сильно подешевели. Усугубляют неопределенность заоблачные и нестабильные цены на нефть, которые могут рухнуть в любой момент. Если это произойдет, схлопнутся объемы перераспределяемых внутри страны нефтяных доходов - то есть, река кэша, которая в последние полтора года течет в котлованы застройщиков, превратится в тонкий ручеек.

Бесспорно, сейчас на подмосковном рынке сложилась весьма благоприятная конъюнктура. Несмотря на огромное количество новых проектов, цены редко снижаются, чаще - растут. Особенно перспективными в инвестиционном плане выглядят новостройки, которые возводятся на присоединяемых к Москве территориях, а также по соседству с ними. Девелоперам и частным инвесторам, которые вошли в такие проекты в конце прошлого года, несказанно повезло - они угадали с локацией. Стечение обстоятельств позволило инвесторам, вложившим в котлованы около 2,5 млн рублей в конце прошлого года, на выходе заработать от 20-30% годовых. Сегодня стоимость квадратного метра в новостройках на начальной стадии, которыми обрастают бывшие колхозные поля за МКАД, приближается к 100 тыс. рублей. Еще каких-то два-три года назад в это было трудно поверить.

Однако мы полагаем, что рост цен на подмосковные новостройки не подкреплен реальным ростом платежеспособного спроса на жилье в целом – если говорить о таком росте, как об устойчивой тенденции. Это хорошо видно на примере Москвы: ведь в столице нет никакого ажиотажа на рынке недвижимости, несмотря даже на острейший дефицит проектов на первичном рынке. Скорее всего, посткризисная волна спроса на подмосковный новострой спровоцирована не ростом платежеспособного спроса, а изменением структуры предложения. Девелоперы максимально увеличили объемы строительства малогабаритного жилья, тем самым подстроившись под самый нижний ценовой сегмент. Квадратный метр в квартирах-студиях выставляется на продажу по 90-100 тыс. рублей - в кризис по таким ценам распродавались панельные московские новостройки. Однако миниатюрная площадь жилищ (от 20-30 кв. м) позволяет снизить стоимость продукта до приемлемых 2-2,5 млн рублей за квартиру. Такое жилье активно скупается в ипотеку даже гражданами с низким уровнем доходов - это та же группа потребителей, которая до этого активно скупала в кредит автомобили.

Если ориентироваться на динамику продаж автомобилей, то объем этого спроса - колоссален. Однако перспектива роста стоимости малогабаритного жилья в обозримой перспективе весьма сомнительна. Во-первых,  «автомобильный» спрос сильно чувствителен к цене. Во-вторых, мы не верим в том, что малогабаритки раскупаются как жилье на перспективу. Скорее всего - это необдуманные спекулятивные покупки. Трудно представить себе комфортную семейную жизнь в тех условиях, которые предлагает большинство девелоперов таких проектов. А именно, в отсутствие полноценной городской среды, детсадов, школ, кружков, секций, бытовых служб, магазинов. Вместо этих элементов городского комфорта и разнообразия (для которых, зачастую, в новых микрорайонах эконом-класса попросту нет места) застройщики завлекают покупателей нарядными фасадами и элементами ландшафтного дизайна. Не исключено, что уже через 2-3 года нынешние покупатели малогабариток почувствуют дискомфорт и начнут от них избавляться. Но будет ли спрос на такой товар?

Подобные размышления навели нас на мысль, что от вложений в «ультра-малогабаритный» формат жилья надо однозначно отказаться – здесь риски особенно высоки. Еще одним «изъятием» стали проекты малоэтажной застройки. При ближайшем рассмотрении выяснилось, что в большинстве случаев «малоэтажка» - вынужденное, а не осознанное и тщательно просчитанное решение. Зачастую малоэтажными домами застраиваются участки, имеющие какие-либо ограничения по высотности, либо неудобно расположенные медвежьи углы, лишенные инженерных коммуникаций, в которых продать многоэтажный дом попросту невозможно и нерентабельно.

После продолжительных раздумий мы решили сфокусироваться на двух группах проектов. Первая - проекты комплексной застройки в крупных городах ближнего Подмосковья, либо на их окраинах.  Вторая группа - проекты точечной застройки, которые реализуются устойчивыми локальными компаниями внутри крупных городов-спутников в ближнем Подмосковье. Мы сформулировали для себя несколько общих правил: дома должны возводиться вблизи городского центра, а также линий рельсового общественного транспорта (метро, железная дорога). Крайне важно, чтобы объекты были аккредитованы в банках в рамках ипотечных программ (а желательно - строились с привлечением кредитных средств). Было решено искать однокомнатные квартиры - как наиболее ликвидные. Рассматривались только проекты в активной стадии строительства.

Мы долго думали, в каких городах искать такие проекты, и на какие индикаторы ориентироваться? Ведь объективно оценить качество жизни в том или ином подмосковном городе почти невозможно - этому мешают сложившиеся потребительские стереотипы. В конце концов, мы пошли нетривиальным путем, и выбрали два города ближнего Подмосковья со средней и самой низкой интенсивностью жилищного строительства в расчете на душу населения в период с 2008 по 2010 годы. По нашей гипотезе, некоторый застой в строительстве на выбранных нами территориях был обусловлен не отсутствием спроса на квартиры, а объективными причинами - дефицитом земли, инфраструктуры, исчерпанными ресурсами застройки. Соответственно, в этих городах должен иметься сильный местный спрос на жилье - в довесок к внешнему.

Первым городом, который попал в наше поле зрения, стал Железнодорожный. В последние несколько лет этот "спутник" Москвы был крепким середняком - как по уровню цен на жилье, так и по интенсивности ввода жилья (хотя в этом году количество новых проектов здесь существенно возрослоь и, возможно, в скором времени Железнодорожный займет передовые позиции по вводу квадратных метров). Город расположен примерно в 10 км от Москвы. Численность населения - около 127 тыс. человек. Многие критикуют Железнодорожный за неоднородный социальный состав, убогую застройку, неблагоприятную экологию, дефицит социальной инфраструктуры. Однако близость к Москве и стоимость квадратного метра перевешивает эти аргументы.

Мы проигнорировали крупные строительные проекты, которые реализуются в этом городе, и обратили внимание не на мега-проект Центр-2, а на относительно небольшой квартал новой застройки в Северном Кучино - это обособленный от центральной части города микрорайон. Здесь возводится 4 панельных дома серии РД-90 («Рузский дом») на 960 квартир. Это, конечно, не супер-популярная у спекулянтов П44Т, однако вполне себе ликвидная панельная серия. Застройщиком выступает один из крупнейших подмосковных девелоперов - компания «Мортон» (через ЗАО «АБМ Инвест»). Имеется положительное заключение Мособлэкспертизы, разрешение на строительство. Рядом с новостройкой расположены универсам, отделение связи, банк, детсад, школа, лесной массив, но главное - железнодорожная станция «Кучино» Горьковского направления (30 минут до ст. м Курская). В непосредственной близости нет крупных промзон. Возможна ипотека нескольких банков.

Заявленный срок завершения строительства - конец 2012 года. Один 17-этажный дом (корп. 2) уже возведен под крышу, в другом (корп. 3) осуществляется монтаж средних этажей. Остальные два корпуса (1 и 4) - на стадии котлована. Стоимость приглянувшейся нам однокомнатной квартиры в четвертом корпусе (который расположен в некотором удалении от железнодорожной линии) - 2828365 рублей (68,5 тыс. рублей за 41,29 кв. м). В начале 2011 года купить однушку можно было по 55 тыс. руб. за кв. м, однако нам показалось, что инвестиционный потенциал проекта, несмотря на возросшую стоимость жилья, пока не исчерпан. За метр на вторичном рынке в старых домах советской постройки в Железнодорожном продавцы просят 76-78 тыс. рублей. За немногочисленные однушки в корпусе №3 высокой степени готовности - 73 тыс. руб. за кв. м. По оптимистичному прогнозу мы рассчитываем перепродать квартиру в готовом доме через год за 3,4-3,5 млн рублей (около 20% годовых). Стоит заметить, что нас насторожило некоторое замедление динамики строительства, зафиксированное в ноябре, а также сжатые сроки аренды земли (до конца 2012 года). Однако на эти обстоятельства мы решили закрыть глаза и рискнуть.

Вторым городом, в котором мы решили купить виртуальную инвестиционную квартиру, стал Королев. В Королеве - самая низкая интенсивность жилищного строительства в ближнем Подмосковье. Здесь мы решили искать надежного локального застройщика с точечным проектом. Однако сделать это оказалось непросто. Выяснилось, что в Королеве хватает скандальных проектов (в том числе, с жестким противостоянием местных жителей) и долгостроев. Такие новостройки мы решили не рассматривать. Затем отклонили внешне привлекательный проект одной из местных компаний, поскольку не смогли найти о нем исчерпывающую информацию. В итоге - остановились на новом жилом квартале «Золотые ворота» (ул. Гагарина). Сейчас здесь активно возводится один 22-этажный монолитный дом (корп. 7) на 400 квартир. Первые две секции на завершающей стадии монтажа (20-21 этажи), третья - на начальной стадии. Имеется разрешение на строительство и положительное заключение Мособлэкспертизы. Застройщик - компания «Русинвест», построившая в Королеве несколько домов. В зоне пешеходной доступности - железнодорожная платформа, в относительной близости - развязка с Ярославским шоссе, до которого не придется пилить в пробке через весь город. Нас воодушевила скорость строительства, цены и отсутствие достойных альтернатив.

Так в виртуальном инвестиционном портфеле появилась однушка площадью 44,2 кв. м на 7 этаже в строящемся на уровне 20 этажа корпусе по цене 3261960 рублей (73,8 тыс. руб. за кв. м). Недостающие 90 тысяч пришлось занять (дружеский беспроцентный займ). Застройщик обещает сдать дом в конце 2013 года, однако пока стройка явно идет с опережением графика. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке Королева - около 80-93 тыс. рублей. При этом за последний год качественное жилье в городе подорожало на 10-16%, тогда как панель подешевела. Стоимость квартир в готовых новостройках этого же застройщика - около 82-83 тыс. руб. за кв. м. Мы рассчитываем перепродать квартиру через год как минимум за 3,8 млн рублей (около 16-17% годовых).

Через три месяца мы подведем промежуточные итоги, оценим динамику строительства, проанализируем рыночную конъюнктуру и, возможно, скорректируем наши прогнозы.

Администрация портала HouseHunter.Ru

P.S. Портал HouseHunter.Ru не связан никакими реальными обязательствами ни с одним из упомянутых в тексте застройщиков. Описанные покупки - виртуальны, и являются вымыслом. Реальны только цены на жилье и технические параметры квартир.

Фото: сайты застройщиков (morton.ru, zvk.su)