Обзоры рынка
2012-01-16
Регионы обогнали Москву
В минувшем году на российском рынке недвижимости произошло два знаковых события. Первое - интенсивный рост цен на жилье в регионах. Так, по данным казанских риэлтеров, квартиры на вторичном рынке за последние двенадцать месяцев подорожали на 30%: ускоренные темпы роста наблюдались во втором полугодии (5-7% в месяц вместо привычных 1-2%). В среднем на 15% цены на жилье выросли в Красноярске, Тюмени, Екатеринбурге, Тольятти, Смоленске, Воронеже (данные портала «Мир квартир»). Второе «событие года» - вялая ценовая динамика московского рынка на фоне рекордного объема зарегистрированных сделок с жильем. Цены на квартирном рынке выросли всего на 9-10%, тогда как обороты квартирного рынка увеличились сразу на 30-40%. Какова природа этих аномальных явлений?
Рост цен в регионах объясняется сужением предложения во всех сегментах квартирного рынка. Например, в Екатеринбурге зафиксирован дефицит предложения на рынке строящегося жилья. Спрос сфокусирован на «вторичке»: количество сделок с квартирами на 20% превысило рекордные показатели ажиотажного 2006 года. При этом предложение во вторичном сегменте почти не изменяется. Закономерно, что Екатеринбург - в числе городов-лидеров по темпам роста цен на недвижимость.
Драйверами спроса на региональную недвижимость стали ипотека и бюджетные программы (федеральные и региональные). По официальной статистике, с помощью ипотечных кредитов совершается около 17% сделок, однако в некоторых регионах их доля доходит до 50-60% операций с жильем. По предварительным оценкам, в 2011 году выдано около 500 тыс. ипотечных кредитов примерно на 680-700 млрд рублей (докризисный максимум - 655 млрд руб.). Средние ставки по рублевым кредитам снизились за год с 14-15% до рекордных 11,5-12% годовых (на специальных условиях госбанки предлагали займы даже под 8-9% годовых).
Что касается бюджетных жилищных программ, направленных на стимулирование спроса, то только в 2010 году было выдано жилищных сертификатов военнослужащим, северянам и прочим льготникам на 38 млрд рублей, в этом году - примерно на 20 млрд рублей. Значительное количество новых квартир скуплено для реализации жилищных программ Минобороны, обеспечения жильем ветеранов. По данным Пенсионного фонда, более 630 тыс. семей воспользовались материнским капиталом, чтобы полностью или частично погасить жилищные кредиты на 200 млрд рублей. Все это также внесло свой вклад в разогрев региональных рынков.
В свою очередь в Москве сложилась принципиально иная ситуация. Несмотря на отсутствие бюджетной поддержки, количество сделок и объемы ипотечного кредитования растут, однако рост цен едва превысил инфляцию. Почему? Главным сдерживающим фактором является стабильно высокий объем предложения, который сохранялся на вторичном рынке в течение всего года. Большой объем квартирного рынка сдерживал рост цен и стимулировал владельцев недвижимости к улучшению жилищных условий с помощью альтернативных сделок (с одновременной продажей старого жилья и покупкой квартиры, как правило, большей площади). Повышенной активностью этой группы покупателей отчасти объясняется рекордное количество зарегистрированных сделок с вторичным жильем - 91,2 тысячи по итогам года (85,6 тыс. сделок годом ранее). Всплеск регистрационных действий отмечен в декабре (более 12 тыс. сделок с квартирами).
Некоторые аналитики, ориентируясь на статистику Росреестра о рекордном количестве зарегистрированных сделок с недвижимостью, поспешили сделать вывод о том, что спрос на столичное жилье превысил докризисные показатели. Однако вряд ли это действительно произошло. До кризиса существенные объемы жилья в столице приобретались на первичном рынке (по грубым оценкам - до 20-30 тыс. квартир). Однако в последние несколько лет объем предложения новостроек в Москве резко сократился. Логично предположить, что часть платежеспособного спроса с первичного рынка переместилась на вторичку, а часть - на подмосковный рынок новостроек (благо предложения на нем - в избытке). Такая рокировка в структуре спроса отразилась на росте статистических показателей, хотя в абсолютном выражении объем спроса на продукт «столичная недвижимость», скорее всего, существенно не изменился.
Стоит заметить, что ценовая стабильность московского рынка выглядит неубедительно и вряд ли является долгосрочным трендом, поскольку в последнее время на вторичном рынке наметилась тенденция к плавному сокращению объема предложения. В свою очередь сегмент новостроек, по-прежнему, пребывает в ступоре. Все это создает предпосылки для увеличения темпов роста цен на столичные квартиры уже в 2012 году. Если, конечно, не случится масштабных макроэкономических потрясений.
HouseHunter.Ru
