Обзоры рынка

2009-10-17
Продавцы тянут резину

«Не надо ждать, когда в 2-3 раза подешевеет жилье. У кого есть свободные деньги, нужно покупать сейчас», - заявил в одном из сентябрьских интервью глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Тем самым чиновник попытался поддержать тренд на восстановление спроса, который наметился на московском рынке жилья в последние месяцы.

Первые симптомы оживления рынка риэлтеры ощутили в августе. В сентябре количество сделок с новостройками и вторичным жильем возросло. «Объемы продаж за август и сентябрь превысили докризисные показатели. Похоже, что отложенный спрос конца прошлого-начала этого года выходит на рынок», - говорит директор департамента жилой недвижимости компании «Интеко» Николай Румянцев. Увеличение количества обращений в отдел продаж зафиксировали и в компании «Дон-строй». «Отменены разнообразные спецпредложения и суперскидки, действовавшие ранее», - отмечает руководитель пресс-службы этого строительного холдинга Екатерина Куканова.

Агенты по недвижимости заметили, что из продажи стали исчезать однокомнатные квартиры: в предыдущие годы вымывание из риэлтерских баз жилья небольшой площади считалось верным предвестником скорого роста цен во всех остальных сегментах. «По сравнению с началом года уровень потребительской активности в сентябре возрос более чем на тридцать процентов», - констатируют в компании «МИАН».

Впрочем, в начале октября многие операторы рынка вновь ощутили некоторый отток клиентов. Не в полной мере оправдали ожидания игроков и традиционные осенние выставки по недвижимости, не вызвавшие былого ажиотажа. Вопреки ожиданиям в глубоком нокдауне остается рынок загородной недвижимости.

Панельная распродажа

Риэлтеры не могут внятно объяснить причины, вызвавшие сентябрьский всплеск покупательской активности на рынке городского жилья. Они теряются в догадках и высказывают различные гипотезы.

По одной из них, внимание покупателей к столичной недвижимости привлек агрессивный демпинг, осуществленный группой игроков, близких к правительству Москвы. Например, в одном из районов комплексной застройки на северо-востоке Москвы – Марфино - был выброшен на продажу внушительный объем квартир в панельных новостройках примерно по 80 тыс. рублей за кв. м. То есть, по цене более чем на 30 процентов ниже среднерыночной. Риэлтеры заявляют, что за сказочно дешевыми квартирами выстроились очереди. Если верить руководителю стройкомплекса Москвы г-ну Ресину, то ежедневно в Марфино реализовывалось от 5 до 20 квартир. Это астрономические, по кризисным меркам, показатели.

Острая конкурентная борьба развернулась между другими проектами эконом-класса, расположенными около и в пределах МКАД. Не грешат демпингом и подмосковные застройщики. Например, одна из компаний продает квартиры в городе Железнодорожном, расположенном примерно в 10 км от МКАД, по цене 28 тыс. руб. кв. м на стадии котлована.

Некоторые из демпингующих компаний предлагают покупателям максимально рискованные схемы приобретения новостроек: предварительные договора. «При этом застройщики вполне могут торговать без разрешения на строительство, рассчитывая, что в конце концов его получат. Зачастую торговля идет в чистом поле - новостройки ещё не обеспечены социальной и инженерной инфраструктурой, - отмечает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. - Но покупатели летят на низкие цены, как мухи на мед. Даже рискованные схемы сделок их не пугают. И если кривая - то есть рынок - вывезет застройщиков, то покупателям жилья ничего не угрожает. Если рынок будет слабым, то все может закончиться скандалами и судами».

Показательно, что некоторые демпингующие компании - не завершив текущие проекты - запускают новые, выставляя квартиры уже по ценам, близким к рыночным. Возможно, девелоперы рассчитывают с помощью новых котлованов привлечь дополнительные средства дольщиков на достройку домов. То есть, на рынок возвращаются широко практиковавшиеся до кризиса «пирамидальные» схемы работы. Покупателям, которые окажутся крайними в выстраиваемой цепочке, может крупно не повезти.

Растягивание резинки

Игра в демпинг на рынке городского и загородного жилья эконом-класса не получила развития в других сегментах. Девелоперы стали гибче в вопросах ценообразования. Но – не более того.

«Ценовая политика сегодня зависит от финансового положения компании. Если ты можешь обслуживать кредит, строить, у тебя есть продажи, то ты можешь не снижать цену. Тем более, если у тебя эксклюзивный товар. А у всех остальных осталось два параметра, которыми можно оперировать - цена и скорость продаж, - говорит гендиректор компании «Комстрин» Максим Сотников. - Нащупывание оптимальной цены, которая нужна для обслуживания кредитов и стройки - в этом сегодня основное искусство девелопера. Я в декабре думал, что вообще рынка нет. Ничего не продавалось, единичные продажи. Но потом я понял, что рынок эластичный и критичен к цене. Когда ты опускаешься в цене, то сразу начинаются продажи. То есть, как бы резинку растягиваешь - она не рвется, ты ей можешь играть. И на каждой цене нащупываешь клиентуру. Все девелоперы - крупные и мелкие, скромные и хвастливые - сейчас вспомнили, что жизнь изменилась на 180 градусов. Сегодня рынок не продавца, а покупателя. И мы готовы подстраиваться под каждого покупателя. Мы за каждым ходим, с каждым разговариваем».

Впрочем, в кризис находятся и застройщики, не утруждающие себя «растягиванием резинки». Их больше всего среди компаний, реализующих элитное жилье в центральных районах Москвы. «Недавно застройщики подняли цены, пока на 10 процентов. А кто не поднял, тот не торгуется почти. Хотя летом скидки доходили до 25 процентов. Только покупатели успокоились, начали приобретать жилье, понимая, что цены стабилизировались, и вот тебе на - теперь опять переполох», - негодует директор по проектам KirsanovaRealty Ирина Егорова.

По словам риэлтеров, летом в центре Москвы хорошо продавались элитные квартиры в построенных жилых комплексах. Новые проекты – преимущественно небольшие дома - пока продвигаются лишь на бумаге. «Зато много замороженных объектов, где по три «калеки» ходит в касках, но нет активности, потому что нет денег. Большинство крупных девелоперов еще не очухались», - констатирует один из наших собеседников.

Психологический аспект

Несмотря на поступающие в последние месяцы оптимистичные сигналы с рынка многие его участники, по-прежнему, настроены консервативно. Риэлтеры и аналитики полагают, что стагнация продлится его какое-то время. По крайней мере, до тех пор, пока не стабилизируется ситуация в экономике, не заработают ипотечные программы и не обострится дефицит новостроек.

Пока ничего из этого набора нет и в помине. Стоимость ипотечных кредитов зашкаливает за разумные пределы (среднерыночная ставка по рублевым займам составляет около 20% годовых – данные компании «Кредитмарт»), банки требуют от заемщиков первоначальных взносов в размере до 40-50% от стоимости недвижимости. Предложение новостроек сокращается, однако объемы свободных квартир еще весьма велики. По оценкам руководителя одной из крупных компаний, которая специализируется на строительстве жилых комплексов бизнес-класса, при нынешнем уровне спроса застройщик будет распродавать запасы до 2011-2012 года.

Впрочем, прогнозы развития ситуации на московском рынке недвижимости, зачастую, не учитывают специфики самого емкого сегмента - вторичного рынка жилья. Она заключается в том, что до 80 процентов сделок со вторичкой являются альтернативными. То есть, связаны с продажей одной квартиры и одновременным приобретением другого жилья – как правило, более высокого качества. Более того, по наблюдениям аналитиков компании МИАН, все большую популярность приобретают сделки так называемого прямого обмена, в ходе которых квартира меняется на аналогичную. Такие операции не требуют мощного финансового рычага. Они, в большей степени, зависят от разнообразия предложения недвижимости, а также от настроений, царящих в рядах покупателей и продавцов. Из истории развития столичного рынка недвижимости известно, что настроения эти - весьма непредсказуемы. Они могут резко изменяться под воздействием слухов либо активной пропаганды. Причем, именно в тот момент, когда этого никто не ждет.

Илья Ступин
Эксперт