Обзоры рынка

2010-02-21
Хватит раздавать костыли

На рынке недвижимости складываются все условия для кредитного бума. Спрос на жилье восстанавливается. Строители проявляют интерес к участкам под застройку: стоимость земли на торгах растет. Банки заявляют об избытке ликвидности. «Мы на протяжении последних месяцев наблюдаем приток депозитов. Снижаем проценты по вкладам, но приток не ослабевает», - рассказывает член совета директоров Смоленского банка Павел Шитов.

Смягчаются условия финансирования. По оценкам управляющего директора компании «НЭО-Центр» Михаила Ильина, сегодня средние ставки по кредитам девелоперам составляют около 15% годовых в рублях (в кризис – 18-20%). Однако, несмотря на большое количество позитивных сигналов, объемы финансирования строительного сектора растут крайне медленно. Ситуация в отрасли такова, что в резком расширении кредитования не заинтересованы ни банки, ни крупные строительные компании.

Спасибо – не надо
Сегодня на строительном рынке есть много компаний, которые готовы брать кредиты на новое строительство. Спрос на займы предъявляют, в первую очередь, средние и локальные девелоперы, которые вошли в кризис с относительно небольшой долговой нагрузкой, и сегодня они быстрее запускают новые проекты. В последнее время порог входа на рынок вырос, поэтому внешнее финансирование является едва ли не единственным рычагом запуска переформатированных новых проектов.

«На рынке новостроек спросом пользуется жилье в домах высокой степени готовности. Это раньше выкопал котлован, построил один этаж – и торгуй квартирами, никаких кредитных денег не надо. А сейчас надо коробку построить, основные продажи только через год начинаются», - поясняет президент финансово-строительной корпорации «Лидер» Владимир Воронин.

Однако большинство банков не желает брать на себя кредитные риски. Например, госбанки кредиты на финансирование проектов «с нуля» выдают либо проверенным застройщикам («стратегическим партнерам»), либо не выдают вовсе, предлагая «не стратегическим партнерам» вместо проектного финансирования краткосрочные кредиты на завершение строительных проектов.

Весьма консервативную позицию занимают и крупные коммерческие банки. «Мы кредитуем девелоперов, с которыми сотрудничали ранее, знакомых нам клиентов. Наш приоритет – это средние и небольшие проекты. Для нас важно, чтобы проект не требовал мобилизации больших ресурсов. Мы смотрим, не ведет ли заемщик одновременно несколько проектов», - комментирует председатель правления банка «Возрождение» Людмила Гончарова.

Еще банкиры готовы входить в проекты высокой степени готовности в качестве соинвесторов. Однако девелоперов, которые устояли в кризис, трудно заинтересовать такими коммерческими предложениями. «Вокруг меня крутится инвестбанк. Как только банкиры увидели, что у меня дом вылез из земли, то сразу захотели соинвестировать по себестоимости. Я намучился с этим проектом, в кризис стройку не останавливал. А теперь эти ребята хотят стать моими партнерами. Спасибо, не надо», - негодует один из столичных застройщиков.

Деньги только для своих
Таким образом, структура предложения кредитных продуктов не соответствует спросу. Однако банки не спешат адаптироваться к новым реалиям. Почему?

Во-первых, потому что у банков сохраняется высокий уровень проблемной задолженности. «У многих банков доля кредитов, выданных строителям, не пропорционально высока в сравнении с другими отраслями экономики. При этом количество необслуживаемых кредитов в строительстве значительно выше, чем в других отраслях», - отмечает партнер компании Roland Berger Strategy Consultants Йоханнес Бернер.

Во-вторых, у большинства банков, по большому счету, нет долгосрочных ресурсов, тогда как для финансирования строительных проектов требуются длинные деньги. Ресурсами для длинного фондирования обладают крупные и окологосударственные банки, однако даже их основные источники не являются абсолютно надежными (это депозиты,  инструменты рефинансирования ЦБ, средства акционеров).

Кредитный кризис усугубляется еще и тем, что львиную долю ресурсов банки были вынуждены направить на реструктуризацию задолженности крупных строительных конгломератов. До кризиса именно они выступали основными контрагентами окологосударственных кредиторов, являясь крупнейшими поставщиками нового жилья на рынок. «Зачастую банки такие компании кредитуют от безысходности. Не прокредитуешь - получишь труп», - отмечает один из наших собеседников.

Вместе с тем необходимо признать, что денежные инъекции (т.е. новые займы, выданные госбанками девелоперам в рамках программ перекредитования и пролонгации докризисных займов) в ряде случаев были впрыснуты в компании, не имеющие инвестиционных перспектив. Крупные компании не в состоянии в ближайшее время расширить объемы производства. Они будут вынуждены строить жилье в ограниченных объемах из-за отсутствия ресурсов для интенсивного развития, стараться сбросить его оптом госструктурам - министерствам и ведомствам, направляя прибыль на покрытие долгов. Политика крупных банков привела к тому, что кредит, призванный быть рычагом инвестиционной активности, превратился в костыль для немощных девелоперов.

Показателен, в этом смысле, пример строительной группы ПИК. В середине прошлого года долги этого холдинга составляли около 45 млрд руб. С помощью нового акционера - Сулеймана Керимова - компания реструктурировала значительную часть докризисных кредитов. Но при этом ее долговая нагрузка не снизилась, а возросла до 50 млрд рублей. В ближайшие 2-3 года ежегодная выручка ГК ПИК составит, по оптимистичным прогнозам, 40 млрд рублей, прибыль – около 8-10 млрд рублей. Но только в этом году около 8 млрд рублей компания будет вынуждена отдать банкам. В 2011 году выплаты составят 3,2 млрд, а в 2012 возрастут до 16 млрд рублей. 

Аналогичная картина складывается при анализе финансово-экономического положения большинства крупных строительных трестов, которые находятся в полуобморочном состоянии и не помышляют о новых проектах. В ближайшие 1-2 года у таких домостроителей нет шансов выбраться из долговой ямы.

Надуют пузырь
Выходом для крупных застройщиков и кредитующих их банков может стать возврат к докризисной модели рынка, основанной на раздувании стоимости активов из-за превышения спроса над предложением. И, похоже, основные участники процесса отдают предпочтение такому сценарию.

«Суть такой стратегии – сделать из дерьма конфетку. Выкачать деньги из всего, что двигается, поддержать жизнь в компаниях с помощью адмресурса, госзаказа, госгарантий. И, незадолго до того, как эта пирамида накроется медным тазом, на волне роста рынка перепродать бизнес или пакет акций новым инвесторам», - размышляет один из столичных девелоперов. По его мнению, главная проблема заключается в том, что мировоззрение акционеров многих крупных строительных компаний строится не на получении прибыли в длительном отрезке времени, а на краткосрочных спекуляциях. Они думают только о ликвидности, а не о том, что компания должна развиваться, генерировать стабильный заработок.

Кажется, и банкиры симпатизируют докризисной модели. Бурный рост рынка, спровоцированный дефицитом предложения, позволил бы банкам избавиться от нагромождения непрофильных активов: объектов недвижимости, пакетов акций девелоперских компаний. Представитель ВТБ недавно заявил, что вскоре активы, перешедшие банку (контрольный пакет акций компании  «Дон-строй инвест», «Системы галс», 2 тыс. га ОПК, «Динамо») «будут абсолютно востребованными, их стоимость восстановится».

Стоит также заметить, что зачастую модели реструктурирования девелоперских кредитов основаны на бонусных схемах, при которых банки получат дополнительную прибыль в случае роста цен на объекты недвижимости и акции девелоперских компаний.

Главная интрига дальнейшего развития рынка недвижимости заключается в том, смогут ли средние и локальные строительные компании, а также новые игроки рынка недвижимости найти альтернативные банковским ресурсам источники финансирования девелоперских проектов. Ведь от скорости преодоления инвестиционной паузы в строительстве зависит не только динамика цен на жилье, но также и финансово-экономическое положение в других отраслях, благодаря сильному мультипликативному эффекту строительного сектора.  

Некоторые шаги в этом направлении уже предпринимаются. Многие застройщики ищут венчурных инвесторов, разрабатывают схемы привлечения средств граждан с помощью паевых инвестиционных фондов, жилищно-строительных кооперативов. Несколько компаний планируют выпустить облигационные займы.

Но, скорее всего, этих ресурсов окажется недостаточно для инвестиционного бума. Поэтому многое будет зависеть и от того, поддержит ли государство инвестиционный порыв среднего девелоперского бизнеса, или продолжит  нянчиться с потенциальными банкротами.

Илья Ступин
Опубликовано в журнала "Эксперт"
Изображение: canstockphoto.com

! Хотите оценить надежность застройщика? Необязательно нанимать детектива. Досье строительных компаний >>